「紅5月」殺到：上海楼市の修復性暖かさの背後に隠れた憂い

上海楼市は火が出るのか。

「昨年末は買い付け売りの好機だった」。最近、新しい家を改装中の陳友（仮名）は、2019年末に上海外環の端にある家を売却したばかりで、より大きな家に置き換えた。

陳友はもともと2016年の時に置換しようとしていたが、いかんせん「上海六条」の登場に遭遇し、当時2軒の住宅を購入して住宅ローンを認め、多くの人が頭金に引っかかり、購入需要が萎縮し、家は売れなかった。彼女は幸いにも昨年末に家を買いたい人がいて、すぐに売ってしまった。「さもなくば今年の疫病が発生してから、住宅価格がまた上昇した」。

今年の上海楼市の「赤い5月」は約束通りに到着した。3月から5月にかけて、上海楼市は全面的に暖かさを取り戻して一直線に出てきた：一手住宅は4月に5000セット、5月に9000セット、中古住宅のデータ上昇傾向はさらに顕著で、3月に1万5200戸、4月に2万4600戸、5月に2万9000戸が成約した。

上海の一手住宅の5月の9000戸の出来高は、2016年9月以来45カ月ぶりの高値を記録した。また、5月の上海新築分譲住宅の成約平均価格は63717元/平方メートルで、前月比6%上昇し、前年同期比15%上昇し、住宅価格の上昇が明らかになった。5月の2万9000セットはすでに上海の2016年10月以来44カ月ぶりの高値を記録した。2016年は上海楼市の歴史上最も人気のある年だった。

「上海六条」が公布された後、上海楼市は整期に入り、今年はついに爆発を迎え、土地市場の変化に加えて、政府は積極的に土地を推し、ある業界関係者は、上海楼市は修復・暖房サイクルに入ったと考えている。

全国に目を向けると、上海よりも深セン、南京、杭州の不動産市場が熱く、中古住宅価格はすでに明らかに上昇しており、深セン西部はさらに大幅に上昇している。各地の新築住宅は価格制限が緩和されたため、上昇が目立っている。

易居研究院シンクタンクセンター研究総監の厳躍進氏は、実際に上海のビル市場はホットで、実際には供給、需要、融資を含む3つの要素がそろっていると分析した。供給そのものから見ると、4月から上海のビルの供給ペースが加速し、住宅企業もこの時期に積極的にプロジェクトを打ち出して販売し、マーケティングのペースが加速している。需要側から見ても、実際には住宅購入需要が強く、改善された、学区を買うなど、上海が住宅購入需要に欠けていないことを示しており、ビル市が開放されると、取引が上昇する。ローンの観点から見ると、最近の住宅ローン政策は比較的緩和され、住宅購入コストは明らかに低下し、契約も加速している。

ほしゅうせいだんぼう

上海前灘の新築住宅は昨年までは一律8万5000元/平方メートルだったが、今年5月の開場当日に完売した東方恵礼の平均価格は9万2000元/平方メートルで、予約を始めたばかりの前灘三湘印象名邸の平均価格は12万1800元/平方メートルに達した。克而瑞氏のデータによると、4月の新築住宅は計30件が開場したが、そのうち28件は下半期に集中的に入市した。5月も同じ状況で、月末のデータによると21の新盤が開場した。

実際には、消費者の購入需要も異なり、4、5月は置換を中心に、6月に入ると、車に乗る必要があるだけで成約が多い。4月に発売された大部分はハイエンド盤で、東方恵礼、中海匯デリー、碧雲尊邸、静安府西区、濱江凱旋門など、平均認知率は100%を超え、200%に近いプロジェクトもいくつかある。

ビル市は資金の流動性を反映している。6月18日、人民銀行は金利入札方式で1200億元の逆買い戻し操作を行った。業界内では、政策が方向性緩和を維持し続けると解釈されている。総合同策研究院の張宏偉首席アナリストらは、「住宅を買うかどうか」という大きな方向性を堅持する下で、不動産規制の扉が開く可能性は高くないと予想している。住宅を買うかどうかの鍵は「信用+人材」という2つの窓がどれだけ開いているかにかかっている。グローバルな信用緩和は、人材の認定基準がますます低くなり、この2つの政策が2020年市場の主流となる見通しだ。

中原地産首席アナリストの張大偉氏は、各地で熱いビル市の「小陽春」はさらに数カ月維持され、5年LPRが変わらなければ、7-8月に成約量が著しく常態に戻ると分析している。

しかし、上海チェーンアナリストの楊雨蕾氏は、現在市場は修復された状態にあり、相場調整が完了すると常態に戻るとみている。易居研究院のデータによると、6月1日から18日にかけて、上海の一手住宅は3905軒取引された。5月に9000セットを超える規模にはまだ遠い。

上海中原市場アナリストの盧文曦氏も、6月から現在までに新築物件の成約額は約35万平方メートルで、6月全体で70万平方メートルと推定されており、5月の100万平方メートル超より少ないと指摘した。中古住宅は約2万5000戸で、5月に比べてもやや下がっている。

しかし、4、5月の需要が大幅に上昇し、上海の供給不足が一気に露呈した。克而瑞研究センターのデータによると、2020年5月現在、上海の新築住宅（住宅＋別荘）の在庫セット数は57707セットにとどまり、ここ1年で最も低かった。上海の新築住宅市場の在庫が不足する傾向を示している。

供給断層は、需要にも断層をもたらす。5月には青浦、松江、南匯などの地域が主力成約地域となり、成約額は総価格400万-500万元の物件が多く、下半期の上海一手住宅の供給は主に外環以外の地域に集中した。

特筆すべきは、上海市中心部でも最近、一部のビルで超低認知率が出ていることだ。関係者によると、中環のあるプロジェクトの最初の承認率はわずか10%で、下半期の住宅市場の熱は変数に満ちている。

一手住宅の在庫が急を告げる

上海の新築住宅の不足はいったいどのくらいですか。

5万軒以上の手部屋が、4、5月の成約速度で計算すると、上海の手部屋は8.2カ月しか支えられていない。過去1年（昨年5月から今年5月まで、疫病の影響を受けた2、3月を除く）の平均月6000セットの脱化速度でも、わずか9.6カ月を支えるにすぎない。上海の一手住宅市場は供給が需要に追いつかない。

上海中原からのデータによると、上海の新築分譲住宅の供給は4月に90万平方メートルを超え、5月には60万平方メートルに落ち込んだが、成約面積は60万平方メートルから100万平方メートルを超えた。

これらの業界関係者は、最近の住宅企業の積極的な土地取得にも供給不足に対応する意味があると指摘している。金地を例にとると、最近は土地を持つ動作が頻繁で、蘇州の地塊は成功しなかったが、南京と上海を前後して配置した。6月、金地は25億元で南京江北新区の4枚の区画を獲得し、総面積は13万8900平方メートルに達した。29.02億は上海青浦の宅地を手に入れた。

業界関係者によると、金地有地の補充需要は、同社の2019年の華東地区の売上規模が下落し、グループの収入に占める割合は10.68%だった。

中指院の観測データによると、6月1日から18日にかけて、上海で11件の土地が成約され、土地譲渡金は約87.2億元だった。今年1 ~ 5月の上海の成約土地譲渡金は約1047億5200万元で、平均割増率は0.8%だった。

住宅企業が積極的に土地を手にすることから、土地の放量供給の傾向も比較的に明らかで、特に浙江省の一部の二三線都市では、既存販売比は温州、杭州、寧波など10以下に落ち込んでいる。最近、嘉興、寧波土拍が大ヒットしている。中原不動産研究センターの統計データによると、6月19日現在、全国の土地市場は上昇を続けており、特に深セン、広州、北京などの都市では高値が続いている。北京は昨年、土拍はまだ競房の天下だったが、今年は土地が多くて価格制限がなくなった。

上海ではこの2カ月間の中古住宅の成約態勢に加え、土地の放出量により、ほとんどの住宅企業が市場に対する自信を強めており、年間投資による土地取得計画は疫病のために調整されていない。他の複数の都市でも土地売却が活発で、土地市場の出来高は上昇を続けている。中原不動産研究の50大都市は年内に初めて北京、杭州、上海の3千億都市が出現した。内訳は杭州1482億、北京1143億、上海1258億。

今年に入ってから、全国50大都市の土地販売は2兆元で、前年同期比14%上昇した。33都市の土地売却額は200億を超えた。52都市が100億人を超えて歴史記録を更新した。

張大偉氏は、住宅企業が積極的に土地を手にするようになったのは、主に市場規模を追求するためであり、特に近年土地を手にすることが少ない企業の多くも、積極的に土地を手にするようになったと考えている。