'집 살 이 는 볶 지 않 는 다' 는 시대 에 '제품 력' 은 발언권 을 되 찾 고 있다.

"시장 은 더 이상 모든 기업, 모든 프로젝트 가 돈 을 벌 수 있 는 시대 로 돌아 갈 수 없다 는 것 을 명심 하 시기 바 랍 니 다. 제품 은 기업 이 큰 시장 바다 에서 전복 되 지 않도록 하 는 바닥돌 이 고 시장 을 선점 하 는 엔진 이 며 실적 이 빠르게 증가 하 는 부스터 입 니 다."8 월 8 일 상하 이에 서 '보아 오 · 21 세기 부동산 포럼' 이 열 렸 다. 송 연경 랜 드 컨 설 턴 트 회장 은 강연 에서 업계 가 제품 에 관심 을 가 져 야 한다 고 호소 했다. 이 는 업계 발전의 대세 이기 때문이다.

부동산 산업 이 국민 경제 에서 의 중요 한 위치 와 지난 몇 년 동안 집 값 이 계속 오 르 는 현실 을 감안 하여 부동산 의 금융 속성 과 투자 속성 이 한때 매우 두 드 러 졌 지만 그 거주 속성 은 의도 적 으로 무시 되 었 다.

최근 몇 년 동안 '주택 생활 은 볶 지 않 는 다' 는 지도 사상 에서 일련의 조절 정책 이 제정 되 어 투자 투기 의 공간 을 크게 좁 히 고 주택 을 거주 속성 으로 돌아 가게 했다.이 동시에 시장 배당 이 줄 어 들 면서 업계 경쟁 도 제품 차원 으로 떨 어 졌 다.그래서 많은 종사자 들 이 볼 때 '제품' 의 발언권 이 급속히 상승 하고 있다.

포럼 기간 에 랜 드 컨설팅 과 21 세기 산업 연구원 은 (이하 보고 라 고 약칭) 을 공동 발표 하여 제품 파워 에 대해 실제 적 인 복원 과 깊이 있 게 분석 하고 현재 의 시장 환경 에서 제품 파워 의 가치 와 제 승 의 도 를 분석 했다.

구매자 시장 과 제품 시대

"어떤 부동산 업 체 가 표준화 제품 을 산동 의 한 3 선 도시 에 복제 하여 잘 팔 리 지 않 는 이 유 는 그 도시 의 전통 이 있 기 때 문 입 니 다. 부모님 을 남쪽 으로 침실 로 보 내야 합 니 다. 그렇지 않 으 면 불효 로 여 겨 집 니 다. 프로젝트 에 사 용 된 표준 가구 형 은 남쪽 침실 하나 밖 에 없습니다."이것 은 에서 열거 한 실패 제품 사례 이다.현실 에 서 는 이런 예 가 비 일비 재 하 다.

복지 분 양 시대 에 중국의 주택 은 대부분이 표준화 에 따라 건설 되 었 고 평형 이 비슷 하 며 기능 이 단일 했다.그 후에 부동산 시장 화 개혁 이 시 작 됨 에 따라 제품 의 형 태 는 크게 달 라 졌 고 일부 부동산 기업 들 도 자신의 제품 라인 과 제품 학 과 를 설립 하기 시 작 했 지만 전체적으로 보면 업계 의 제품 품질 은 아직도 만 족 스 럽 지 못 했다.다만 집 값 이 빨리 오 르 고 많은 주택 구입 자 들 이 부동산 가치 상승 을 중시 하기 때문에 제품 품질 에 대해 비교적 높 은 용인 도 를 가진다.

그 중에서 인터넷 에 떠 도 는 각종 진귀 한 가구 형 은 바로 제품 의 힘 을 중시 하지 않 는 극단 적 인 표현 이다.

최근 몇 년 동안 공급 과 수요 관계 가 균형 점 을 넘 어 부동산 시장 통제 의 정상 화 에 따라 집 값 은 오 르 기만 하고 떨 어 지지 않 는 시대 와 작별 되 었 다.시장 에서 부동산 업 체 가 진정 으로 제품 차원 의 동일 한 주제 경쟁 에 들 어가 제품 품질 로 인해 입 소문 과 실적 에 영향 을 주 는 사례 가 자주 있다.

송 연 경 에 따 르 면 부동산 시장 은 서로 다른 단계 에서 서로 다른 경쟁 초점 이 있다. 처음에 누가 관 계 를 맺 었 는 지, 관계 가 단단 하면 저렴 한 가격 을 받 을 수 있 고 선천적 인 원가 와 가격 경쟁 우 위 를 가진다. 토지 경매 가 흥 행 한 후에 경쟁 점 은 자금 과 운영 으로 전환 되 었 고 누가 빠 른 지 를 본다. 최근 몇 년 동안 시장 경쟁 이 치열 해 지면 서 판매 난이 도 는 점점 커지 고 있다.제품 내공 을 쌓 기 시작 하여 제품 에 힘 을 쓰다.

이런 국면 을 초래 한 업계 배경 은 '전국 상품 주택의 판매 대기 면적 의 증가, 투자 액 과 매출 의 비례, 또는 대부분 도시 의 상품 의 주택 보유 판매 비율, 분 양 비, 탈 화 주기, 심지어 기업 차원 의 재고품의 탈 화 율, 회전 율 등 - 거의 모든 기준 에 의 하면 부동산 시장 은 공급 이 수 요 를 따 르 지 못 하고 공급 과 수요 가 균형 을 잃 으 며 신속하게 결 로 전환 되 었 다."구조 적 공급 이 수 요 를 초과 하 는 구매자 시장."

그러나 송 연 경 은 지금까지 많은 종사자 들 이 시장 이 제품 경쟁 시대 에 접어 들 었 음 을 의식 하지 못 하고 있다 고 지적 했다. 이런 점 을 인식 하 더 라 도 제품 의 힘 을 향상 시 키 는 방법 이 잘못 되 었 다.예 를 들 어 연구 창 조 를 하지 않 고 그대로 옮 기 는 것 이다. 표준화 되 기 위해 표준화 되 는 것 이지 혁신 과 차별 화 를 바탕 으로 표준화 되 는 것 이 아니다.

그 는 제품 파워 벤 치마 킹 과 벤 치마 킹 제품 학과 에 대한 분석 을 통 해 현재 제품 의 양면 을 엿 볼 수 있다. 한편, 시장 은 제품 경쟁 시대 로 접어 들 었 고 각 기업 이 제품 에 힘 을 주 며 업계 의 제품 파워 향상 속도 가 매우 빠르다. 다른 한편, 전체 업계 의 제품 수준 이 높 지 않다 는 것 은 조금 만 힘 을 내 면 쉽게 따라 잡 을 수 있다 는 뜻 이다.상 대 를 뛰어넘어 시장 을 선점 하 다.

제품 의 "능력"

그럼 제품 은 뭐 예요?제품 력 이 한 부동산 기업 에 대한 중요성 은 어디 에 나타 납 니까?

"단 도 직 입적 으로 말 하면 제품 은 바로 생활 이 고 생활 의 시간 적 경 계 는 몇 십 년 이 며 전체 생명 주기, 수 요 는 정신과 자기 가치 의 실현 등 을 포함한다."보고 서 는 부동산 기업 이 고객 의 생활 에 대해 끝까지 책임 을 질 수 없 지만 적어도 일정한 시기 동안 의 생활 장면 사가 고객 의 거주 생활, 건강 한 생활, 편리 한 생활, 과학기술 생활 과 지역사회 생활 수 요 를 만족 시 켜 야 한다 고 지적 했다.

이 동시에 부동산 프로젝트 는 고립 적 으로 존재 할 수 없 으 며 도시 와 지형 의 일부분 이기 때문에 부동산 제품 도 도시 의 풍경 이 되 어야 한다.

제품 력 에 대해 서 는 제품 의 구 동력, 상상력 과 영향력 을 포함한다 고 지적 했다.부동산 기업 의 측면 에서 볼 때 제품 력 은 경 쟁 력 을 의미 하고 흔히 소비자 의 기호 와 보편성 으로 나타난다.'소비자 의 기호 에 맞 는 표현 은 탈 화 속도 가 빠 르 고 합 리 적 인 이윤 에서 의 탈 화 속도 가 빠르다.그래서 제품 파워 의 높 고 낮 음 을 평가 하 는 두 가지 중요 한 지 표 는 판매 탈 화 율 과 이윤율 이다.

지난 몇 년 동안 시장 배당 의 존재 와 마 케 팅 수단 의 혁신 으로 인해 양질 의 부동산 제품 은 아직도 비교적 높 은 매출 과 탈 화 율 을 실현 할 수 있 었 다.이것 도 업계 에서 '시세 가 능력 을 가 렸 다' 고 불 린 다.

보고 서 는 매출 액 도 제품 력 과 는 다르다 고 지적 했다."매출 액 은 어느 정도 항목 수가 많 기 때 문 입 니 다. 1000 개 항목 이 있 는 대기업 은 10 개 항목 에 불과 한 중 소기 업 에 비해 매출 이 많 습 니 다.""많은 사실 이 증명 하 듯 이 일부 대기업 의 프로젝트 는 반드시 중 소 부동산 기업 을 팔 수 있 는 것 이 아니 라 일부 중 소 부동산 기업 의 제품 이 대기업 의 제품 보다 좋 습 니 다."

의 관점 에 따 르 면 진정한 제품 력 은 주 기 를 뛰 어 넘 는 능력 을 가 져 야 한다. 그렇지 않 으 면 시장 변화 로 인해 판매 실적 이 큰 폭 으로 변동 하기 쉽다."일부 확장 속도 가 빠 른 천 억 대의 부동산 업 체 들 이 이미 이런 상황 이 발생 했 고 어떤 것 은 심각 하 다."

어떻게 타임 슬립 주기 의 제품 력 을 만 듭 니까?는 첫째, '나 를 위주 로' 제품 의 힘 을 향상 시 키 는 것 (단순히 기준 만 대조 하 는 것 이 아니 라) 이 고 자신 기업 의 선명 한 특색 을 가 진 제품 IP 를 만 드 는 것 이 라 고 지적 했다. 둘째, 제품 의 최적화 와 교체, 제품 의 지속 적 인 경쟁 우 위 를 만들어 야 한다.

주택 제품 의 네 가지 추세.

부동산 업 체 의 측면 에서 볼 때, 제품 의 힘 을 높이 는 것 은 결코 쉬 운 일이 아니다.보고 서 는 제품 력 이 체계 적 능력 의 표현 이 라 고 지적 했다.

제품 이 시장 에서 의 경 쟁 력 과 흡인력 은 바로 백 스테이지 와 플랫폼 시스템 능력 의 표현 이다.'제품 의 힘 을 향상 시 키 는 것 은 한 부서 의 연구 와 개발 이 아니 라 원가, 마 케 팅, 운영, 공정 등 여러 가지 라인 과 관련된다.그 렇 기 때문에 제품 의 힘 을 향상 시 키 려 면 체제 의 유도, 평가, 조직, 관리 망, 합작 자원, 디자인 등 분야 에서 체계 적 인 향상 을 해 야 한다."그래 야 제품 력 을 기업 의 언어 로 통일 할 수 있 습 니 다."

송 연 경 은 각 시스템 을 동원 하 는 토대 에서 기업 에 있어 제품 의 힘 을 향상 시 키 는 두 가지 손 잡 이 는 바로 제품 혁신 과 제품 라인 의 연구 와 개발 이 라 고 지적 했다.

그렇다면 미래의 주류 부동산 은 어떻게 될 까?어떤 제품 이 시장 에서 이 길 수 있 습 니까?

제품 구조 에 있어 서 는 미래의 주택 판 매 량 비례 가 느 려 지고 2025 년 에 90% 를 돌파 할 것 이 라 고 판단 했다. 상품 주택 제품 중에서 개선 형 주택 비례 는 더욱 높 아 질 것 이 고 2025 년 에 전체 점유 율 이 90% 를 넘 을 것 이 며 고급 주택 과 호 화 주택 제품 은 상승 에서 떨 어 질 것 이지 만 서로 다른 능력 급 도시 의 제품 구 조 는 계속 분 화 될 것 이다.

주택 제품 의 경우 발명 이 과학 화, 정밀 화, 표준화 등 특징 을 나타 내 는 것 을 제외 하고 고객 의 인지, 디자인 이념, 건축 유형, 기능 성능 등 여러 측면 에서 업그레이드 된 새로운 수요 와 개선 제품 이 가장 잘 팔 린 다 고 주장 했다.

구체 적 으로 보면 미래의 주택 제품 은 네 가지 추 세 를 보일 것 이다.

1 、 승급 이 필요 합 니 다.전통 적 인 수요 품 의 질 이 좋 지 않 은 점 을 감안 하면 90 대, 00 대 를 위주 로 하 는 수요 층 의 수 요 를 만족 시 키 기 어렵다.새로 필요 한 주택 은 면적 이 증가 할 뿐만 아니 라 (1, 2 선 도시 2 실은 시작 이 고 3, 4 - 5 선 도시 2 + 1 주택 은 시작 이다) 생활 부대, 주택 성능, 정교 한 품질 도 한층 업그레이드 될 것 이다. 그렇지 않 으 면 가격 전쟁 에 빠 지고 심지어 판매 부진 에 빠 질 수도 있다.

2. 개선 회 차원 이 낮 아진 다.시장 은 이미 주택 교환 시대 에 들 어 섰 다.그러나 가구 대비 주택 교환 면적 은 늘 지 않 을 뿐 아니 라 오히려 더 줄 어 들 것 으로 보인다.면적 은 줄 어 들 지만 기능, 성능 (특히 건강 과 지혜) 은 빠르게 향상 된다.물론 한정 가격 의 영향 을 받 아 하드커버책 의 품질 이 떨 어 질 수 있다.

3. 토지의 희소 성과 땅값 이 비교적 높 기 때문에 1, 2 선 도시 의 제품 은 점점 혁신 을 추구한다.1, 2 선 도시 의 혁신 제품 을 낮 춘 다음 에 3, 4, 5 선 도시 로 전환 하 는 표준화 제품 은 종합 적 인 도시, 전체 구조 제품 의 구조 와 부동산 기업 의 미래 선택 이다.

4. 장기 적 으로 보면 서로 다른 능력 급 도시 의 제품 격차 가 줄 어 들 것 이다. 수요 와 개선 형 주택의 면적 차 이 는 더욱 줄 어 들 것 이다. 3 주택 은 가장 큰 제품 인 시장 분화 가 되 지만 제품 의 추 세 는 미래 추세 가 될 것 이다.